２０１６年３月

農地法の許可書紛失と登記手続（2016年3月31日・vol.239）

　農地の所有権移転登記において通常必須の添付書類として農地法（３条、５条）の許可書がありますが、許可が下りた後、登記をするまでに間が空くと、受け取ったはずの許可書を紛失したなんてことも起こりがちでありまして、いざ登記をする段階で許可書が無いため登記できないと大騒ぎになることもあったりします。
　でも、安心して下さい。農地法の許可書については、仮に紛失をしても、登記先例上、以下の取扱いを受けて交付された書面を添付することで登記申請が受理される扱いになっています（昭和４０年１２月４日民事三発８４９号回答）。

　１．許可書の再交付を受ける。
　２．許可があった旨の県知事の証明書の交付を受ける。

　もっとも、基本的に１の再交付は受けられない場合がほとんどかと思いますので、通常は２の方法で対処することになります。
　また、２の方法でも、許可の時期があまりに古く、証拠資料がない場合は証明してもらえないこともあるため注意が必要です。
　因みに、農地の売買及び所有権移転についての農地法の許可の事実があったことは間違いないが、２の証明書の添付もできない場合は、時効取得による所有権移転登記等の方法も検討してみるといいかもしれません。

仮登記の本登記と相続（2016年3月19日・vol.238）

　以前、不動産の仮登記がその本登記がされないまま放置されていることについて書いたことがあるように思いますが、これが長年放置されてきますと、仮登記の目的となっている不動産の所有者について相続が発生し、いざ本登記をする際に、当該相続との兼ね合いが問題になる場合があります。
（事例）
　甲土地について、Ａ名義の条件付所有権移転仮登記がなされていたところ、条件成就前に甲土地の所有者Ｂについて相続が発生しました。なお、Ｂの相続人はＣのみです。その後、本登記をするための条件が成就したため、仮登記の本登記をすることになった場合、どのような登記申請をすべきか。

（検討）
１．甲土地の所有権の実体上の権利変動の経過は、Ｂ→Ｃ→Ａとなるため、この権利変動の経過を登記記録上に正確に反映しようとすると、まず、ＢからＣへ相続による所有権移転登記を申請し（Ｃが単独申請）、次にＡ名義の仮登記の本登記を申請し（ＡＣが共同申請）、最後にＣの相続登記が抹消されます（登記官の職権抹消）。
２．ところが、Ｃの相続登記については、最終的には抹消されることが予定されているものであるため、この相続登記をすることについては、手続の費用と労力が無駄に思えなくもありません。甲土地の評価額が高い場合登録免許税が高額になるため尚更です。
３．では、仮登記の本登記の前提として、相続登記を要するか否かについて、登記先例や実例はどうなっているかといいますと、見解は一応割れているようです。
４．まず、登記先例は、相続登記を不要とします（昭和３５年５月１０日付民事三発第３２８号回答）。
５．他方、登記実例は、相続登記を必要とします（登記研究３５６号）。
６．本来であれば、実態に適った登記を行うべきであるからいったん相続登記を行うべきですが、実務的には、相続登記を便宜省略するというのが大勢でしょうか。もっとも、対象不動産の価格が低額であり、他方、相続関係が複雑で、かつ、仮登記の本登記に必要な登記済証（登記識別情報）が紛失等で存在しないような場合は、むしろ一旦相続登記をした方が、手続が簡単であったりする場合もあるでしょうから、具体的な事案によって判断しなければならないところもあると思います。