２０１５年１１月

地目変更登記と所有権移転登記（2015年11月19日・vol.233）

　実務的にはよくある話ですが、現況が農地である土地について、例えば売買による所有権移転登記を申請する場合、その前提として管轄の農業委員会等で農地法（３条または５条）の許可を受けたうえで、当該許可書を添付して登記申請を行わなければなりません。この場合、たとえ登記記録上の地目が農地以外であった場合でも同様です。これは、農地法の適用がある農地か否かはいわゆる「現況主義」により判断されるからです。なお、現況が農地であることをあえて伏すことで実体法上は無効である登記申請が受理される可能性があるのかどうかの問題はここでは置いておきます。因みに、登記地目が農地以外で現況が農地の場合において、農地法の許可書を添付して所有権移転登記を申請する場合、その前提として、農地への地目変更登記が必要とするのが実務の原則です。
　では、反対に、現況が農地以外で登記地目が農地（田、畑）の場合において、売買による所有権移転登記を申請する場合はどうでしょう。この場合、現況は農地ではありませんので、農地法の許可は原則不要です。ただし、登記地目が農地のままでは、登記の審査において形式的に農地と判断されてしまいますので、前提として農地から農地以外への地目変更登記がやっぱり必要です。因みに、このような場合は、まず管轄の農業委員会において非農地の証明書の交付を受けて、当該証明書を添えて地目変更の登記申請を行います。なお、非農地になった原因が農地の無断転用等に該当する場合は、きっちり農地法の許可を取るよう指導されるようなので注意が必要です。
　一般的には、前段のように農地の移転（登記）に農地法の許可が必要なことは割と理解しやすいですが、後段のように農地ではない土地の移転（登記）においても、登記地目が農地の場合には農業委員会の証明と地目の変更登記が必要であることについては、手続負担が重いということで割と抵抗があるように思う今日この頃です。

商業・法人登記の印鑑ルール（2015年11月18日・vol.232）

　　株式会社等の会社や一般社団法人等の各種法人の役員の変更登記の申請手続を行う場合の必須の知識として、登記申請の添付書類へ押印すべき印鑑と印鑑証明書の添付の要否に関する知識があります。
　まず、商業登記規則には以下のような規定があります。

（添付書面）
第６１条
第２項　設立（合併及び組織変更による設立を除く。）の登記の申請書には、設立時取締役が就任を承諾したことを証する書面の印鑑につき市区町村長の作成した証明書を添付しなければならない。取締役の就任（再任を除く。）による変更の登記の申請書に添付すべき取締役が就任を承諾したことを証する書面の印鑑についても、同様とする。

第３項　取締役会設置会社における前項の規定の適用については、同項中「設立時取締役」とあるのは「設立時代表取締役又は設立時代表執行役」と、同項後段中「取締役」とあるのは「代表取締役又は代表執行役」とする。

第４項　代表取締役又は代表執行役の就任による変更の登記の申請書には、次の各号に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ当該各号に定める印鑑につき市区町村長の作成した証明書を添付しなければならない。ただし、当該印鑑と変更前の代表取締役又は代表執行役（取締役を兼ねる者に限る。）が登記所に提出している印鑑とが同一であるときは、この限りでない。
一　株主総会又は種類株主総会の決議によって代表取締役を定めた場合　議長及び出席した取締役が株主総会又は種類株主総会の議事録に押印した印鑑
二　取締役の互選によって代表取締役を定めた場合　取締役がその互選を証する書面に押印した印鑑
三　取締役会の決議によって代表取締役又は代表執行役を選定した場合　出席した取締役及び監査役が取締役会の議事録に押印した印鑑

第６項　代表取締役若しくは代表執行役又は取締役若しくは執行役（登記所に印鑑を提出した者に限る。以下この項において「代表取締役等」という。）の辞任による変更の登記の申請書には、当該代表取締役等が辞任を証する書面に押印した印鑑につき市区町村長の作成した証明書を添付しなければならない。ただし、当該印鑑と当該代表取締役等が登記所に提出している印鑑とが同一であるときは、この限りでない。

　さて、第２項、第４項本文、第６項については、条文を読めばなんとなく該当する書類へ押印すべき印鑑と印鑑証明書添付の要否がわかります。要するに、「原則として該当する書類には該当する者が市町村登録実印を押印し印鑑証明書を添付しなさい」ということです。ところが、第４項但書に関しては条文を読んだだけでは、いまいち要領を得ないのではないでしょうか？
　まず、第４項本文は、要は「会社や法人の代表者の選定に関する議事録等の書類には、押印すべき者全員がその市町村登録実印を押印し、その印鑑にかかる印鑑証明書を添付しなさい」といっています。
　次に、第４項但書は、要は「代表者の選定に関する議事録等の書類において、変更前の代表者が管轄の登記所に提出していた登録印を押印している場合は、当該議事録等の書類に押印すべき者は、誰も市町村登録実印を押印する必要はないし、もちろん印鑑証明書も添付する必要はない」といっています。
　よって、該当する書類に第４項但書が適用されるように印鑑を押せば、少なくとも印鑑証明書を取得する手間と費用が節減できることになります（もっとも、実務的には書類の真正をより担保するためにあえて該当者全員に実印押印と印鑑証明書を求める場合もありますが・・・）。
　それでは、以下のような事例の場合、第４項但書が適用されるためには代表者の選定に関する議事録等の書類にどのように印鑑を押印すればよいのでしょう？

１．代表者３名の会社（法人）で、うち１名のみが登記所に印鑑を提出している場合で代表者全員の改選を行った場合

２．代表者３名の会社（法人）で、３名全員が登記所に印鑑を提出している場合で代表者全員の改選を行った場合

３．代表者１名の会社（法人）で、代表者の変更登記を数回にわたって失念している場合（例えば、Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄと代表者の変更が生じている場合）で代表者の改選を行った場合

４．代表者１名の会社（法人）で、まず代表者１名を追加で選定し、続いてさらに代表者１名を追加で選任した場合

　思い付くまま事例を挙げてみましたが、答えはあえて伏せておくとしまして（笑）、ほかにもいろんなパターンが考えられますので、悩ましい事例に遭遇された場合は司法書士に相談しましょう。